Договор купли-продажи жилого помещения

Год сдачи (защиты) дипломной работы: 2012 г.

Объем: 70 стр.

Содержание дипломной:

Заданная тема1: Договор купли-продажи жилого помещения

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 7
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения 7
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже жилого помещения 12
Глава 2. Элементы договора купли-продажи жилого помещения 20
2.1. Субъекты договора купли-продажи жилого помещения 20
2.2. Жилое помещение как особый предмет договора купли-продажи жилого помещения 25
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи жилого помещения 32
2.4. Форма договора купли-продажи жилого помещения 36
Глава 3. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения 40
3.1. Исполнение обязанности по передаче жилого помещения. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение 40
3.2. Исполнение обязанности по оплате проданного жилого помещения 50
3.3. Права лиц, проживающих в жилом помещении при исполнении договора купли-продажи жилого помещения 55
Заключение 62
Библиографический список 66

Выдержка из дипломной работы

Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений. Актуальность выбранной темы также подчеркивает тот факт, что жилое помещение как объект купли-продажи обладает повышенной социальной значимостью и зачастую является наиболее дорогостоящим имуществом граждан. В этой связи эффективный механизм правового регулирования указанных сделок в конечном итоге обеспечивает социальные и экономические интересы всего населения.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.
Предмет исследования – действующее гражданское законодательство, регламентирующее порядок заключения, форму, условия и содержание договора купли-продажи жилого помещения, учебная и научная литература по названным вопросам, а также материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является исследование правовой природы, содержания, а также порядка исполнения договора купли-продажи жилого помещения.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения.
2. *
*
*

Кроме понятия жилого помещения ЖК РФ в ст. 16 дает полный перечень видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом, определяя понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", законодатель умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома и частью квартиры, а также не определяет, что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты и др.
Важно обратить внимание на то, что гражданское и жилищное законодательство, используя термин "жилой дом", подразумевает одноквартирный дом. Если речь идет о многоквартирном жилом доме, и ГК и ЖК РФ специально на это указывают (например, п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).
ГК РФ в отличие от ЖК РФ не выделяет комнату в составе жилого помещения в качестве самостоятельного объекта прав. На наш взгляд, это верный подход, поскольку, очевидно, часть квартиры как объект гражданских и жилищных прав может выделяться только если, если эта часть жилого помещения изолирована и предназначена, а также пригодна для постоянного проживания граждан. Остальные же части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и др.).
Следует отметить, что употребление обобщающего понятия "жилое помещение" для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого - жилого дома.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что содержание категории "жилое помещение" как объекта гражданских и жилищных прав определяется путем установления определенных государством требований, отражающих исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека достигнутый в данном обществе уровень обеспеченности жильем. И уже именно в данном качестве жилые помещения участвуют в имущественных отношениях как объекты, наделенные специальным правовым режимом. В свою очередь, категория "жилище" как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных гарантий и прав, связанных с жилищем.

2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи жилого помещения

Договор продажи жилого помещения помимо указания предмета должен содержать следующие существенные условия:
1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);
2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);
3) цена, порядок, сроки и размеры платежей, если жилое помещение отчуждается с условием о кредите или с условием о рассрочке оплаты;
4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Согласно прямому указанию ст. 555 ГК существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Следует обратить внимание, что по общему правилу п. 2 ст. 555 ГК установленная в договоре цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.
Цена продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов .