Оценка доходной недвижимости на примере квартиры Ярославского района

Год сдачи (защиты) дипломной работы: 2012 г.

Объем: 77 стр.

Содержание дипломной:

Заданная тема1: Оценка доходной недвижимости на примере квартиры Ярославского района

ВВЕДЕНИЕ...........................................................................................................................3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................................6
1.1.Сущность доходной недвижимости............................................................................6
1.2.Подходы и этапы оценки доходной недвижимости...........................................11
1.3.Рынок доходной недвижимости в России и зарубежом: этапы становления и развития................................................................................................................................25
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КВАРТИРЫ ЯРОСЛАВСКОГО РАЙОНА............................................43
2.1.Анализ рынка аренды жилой недвижимости в городе...................................43
2.2.Оценка доходной стоимости жилой квартиры...................................................48
2.3. Согласование результатов оценки........................................................................60
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.....62
3.1.Перспективы развития рынка доходной недвижимости..................... ..........62
3.2.Предложения по улучшению методов оценки недвижимости ......................65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................................................71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.....................................................75
ПРИЛОЖЕНИЕ 1..............................................................................................................79

Выдержка из дипломной работы

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.
Сфера финансов является довольно динамичной структурой, связанной с распределением и перераспределением финансовых ресурсов, одной из сторон которой являются инвестиции.
Их целью является сохранение и приумножение вложенного капитала. И для того, чтобы оценить перспективу, необходима всесторонняя оценка объекта. В зависимости от объекта инвестиций, может потребоваться привлечение нескольких групп независимых аудиторов.
Так, в случае, когда интерес представляет больше недвижимое имущество, чем расположенный на его территории бизнес, для определения реальной стоимости недвижимости потребуется обратиться к независимым экспертам-оценщикам и на основании их заключений принимать окончательное решение. Возможны варианты вложения средств в коммерческую недвижимость с последующим перепрофилированием деятельности или же со сдачей ее в аренду.
Обычно для получения объективных данных по стоимости недвижимости обращаются к профессиональным оценщикам, которые в процессе работы над объектом используют два подхода – систематический и логический. К систематическому методу можно отнести сбор информации, ее обработку и анализ полученных данных. Логический метод основывается на всеохватывающем анализе с учетом совокупных рыночных факторов.
Целью работы является разработка рекомендаций по совершенствованию оценки доходной недвижимости.
Задачи работы:
 рассмотреть теоретические основы формирования оценки доходной недвижимости;

-
**
*

Итак, приобрести жилую недвижимость в Германии, важно выбрать город или населенный пункт. Поскольку мы не может рассчитать факторы, влияющие на эмоциональный выбор какого-либо города, будем исходить из рациональных аспектов: цена, перспективы роста стоимости, прогноз по развитию (экономическому, демографическому и т.д.).
Мы не станем рассматривать недвижимость в мелких поселениях, так как, по прогнозам специалистов, до 2025 года они потеряют до 40% населения, которое стремиться в крупные города.
Германия во многом поделена, как и раньше, на две части: восточную (бывшая ГДР) и западную (ФРГ). Недвижимость, расположенная в Восточной Германии дешевле, даже если построена недавно. Связано это с относительно высокой безработицей, менее развитой инфраструктурой. Средняя цена – 1300 евро/м2.
Но и здесь есть исключения в виде красивых туристических городов Лейпцига и Дрездена, где расценки повыше: примерно 1700 евро/м2. Отдельного разговора заслуживает Берлин – главная стройка Германии. Несмотря на статус столицы, цены на жилье здесь относительно невысоки: в 1998 году один квадратный метр в новом доме стоил в среднем 2600 евро, в 2008 году – 2500 евро. Самой нижней точкой был 2006 год, когда цена опускались до 2350 евро.
Самыми дорогими в Западной Германии являются города Баварии, включая ее столицу Мюнхен. Стоимость квадратного метра в Мюнхене составляет примерно 3600 евро.
Относительная дороговизна объясняется тем фактом, что Бавария одна из самых экономически благополучных земель Германии, а в Мюнхене располагаются головные офисы крупнейших компаний (BMW, Siemens, MAN, Linde, Allianz). По цене за квадратный метр за Мюнхеном следуют такие города, как Гейдельберг, Штутгарт (около 3000 евро/м2), Гамбург и Франкфурт-на-Майне (2900 евро/м2).
Мы не приводим данные по ценам на элитную недвижимость, но, как правило, ее можно рассчитать, умножив цену на стандартное жилье на три. Учитывайте также, что средняя площадь элитной квартиру в Германии составляет около 200 м2.
Кроме этого, на престижность и соответственно цену жилья влияют не только такие знакомые нам по российскому опыту факторы, как престижность района, качество стройматериалов, архитектура, инфраструктура, но и соседство по профессиональному признаку: например, если в дом въезжает полицейский, цена квартир в этом доме повышается, причем заметно.
Чтобы получить более полную и точную картину о городах Германии с точки зрения их привлекательности для покупки жилой недвижимости, предлагаем ознакомиться с таблицей «Шансы и риски рынков недвижимости 50-ти крупнейших городов Германии». На ней наглядно показаны важнейшие параметры 50-ти крупнейший городов, которые могут помочь сделать выбор с пользу одного из них.
Наиболее развивающимся городом являетс Берлин, Мюнхен, Брауншвейг и Нюрнберг.